Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans aucune formalité administrative (ni déclaration ni immatriculation), dès l’instant où un immeuble ou un groupe d’immeuble est divisé en au moins 2 lots, appartenant à des propriétaires différents et comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait, c’est-à-dire :

• À compter du 1er transfert de propriété (vente) d’un lot en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant
• À compter de la livraison du 1er lot pour les immeubles à construire.

Pour justifier de l’existence du syndicat des copropriétaires, il suffit de produire le règlement de copropriété et d’indiquer le nom du syndic en charge de la gestion de l’immeuble.

Oui, le syndicat des copropriétaires dispose de droits qui lui sont propres.

Cela s’explique par le fait que le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte des copropriétaires. Autrement dit, le groupement constitué par l’ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent.

En tant que personne morale, il possède :

• Un patrimoine propre  distinct de celui des copropriétaires
• La capacité d’agir en justice, y compris contre certains copropriétaires
• Des pouvoirs de gestion et de décision limités par son objet (conservation, amélioration de l’immeuble, administration des parties communes) et par les droits individuels des copropriétaires.

Ces droits sont donc propres au syndicat, même s’ils sont exercés pour défendre un intérêt collectif privé (l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires).

Le syndicat est identifié par :

• Son nom. En pratique, le nom est fixé par le règlement de copropriété. En l’absence de dénomination particulière, le syndicat des copropriétaires est désigné par l’adresse de l’immeuble.
• Son siège. Le siège est généralement l’adresse postale du lieu de situation de l’immeuble sauf si le règlement de copropriété indique qu’il s’agit du domicile du syndic de copropriété. Toutes les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat des copropriétaires doivent être faites à son siège ou au domicile du syndic.
• Et son immatriculation au registre national des copropriétés (RNC).

Le syndicat des copropriétaires peut avoir 2 formes différentes :

• Ordinaire lorsqu’il a choisi un syndic professionnel ou non-professionnel (bénévole) pour gérer et administrer l’immeuble. C’est la forme la plus retenue en pratique
• Ou coopérative. On parle d’un syndicat coopératif. L’immeuble est alors géré et administré par les membres du conseil syndical, désigné lors de l’assemblée générale par les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.

Conservation de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de maintenir l’immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant réaliser les travaux d’entretien et de réparation nécessaires.

Amélioration de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires peut décider d’apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l’immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.

Administration des parties communes de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété.

À cette fin, il :

• Veille au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires, les locataires et les tiers
• Vote en assemblée générale la conclusion de tous les contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (par exemple, contrat de syndic, contrat d’entretien et de maintenance des équipements communs ou des systèmes de sécurité, contrat de nettoyage, contrat d’assurance, contrat de travaux ou de rénovation).

Afin d’effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :

• Établit le règlement de copropriété, si celui-ci n’est pas préexistant à la copropriété, et le modifie en fonction des besoins de la copropriété et des obligations légales ou règlementaires
• Fixe les conditions d’usage et d’entretien des parties communes
• Désigne ou révoque le syndic
• Désigne les membres du conseil syndical
• Vote le budget prévisionnel chaque année
• Constitue le fonds travaux obligatoire
• Conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété

• Effectue les actes d’acquisition, d’aliénation ou de constitution de droits (par exemple mitoyenneté ou servitude de passage) qui viendront augmenter les parties communes de l’immeuble
• Décide des travaux sur l’immeuble (travaux d’entretien et de conservation, travaux d’amélioration etc)
• Peut recourir à un emprunt collectif pour financer les travaux sur les parties communes
• Agit en justice pour le compte de la copropriété. Il peut initier une action judiciaire à l’encontre d’un tiers (fournisseur, prestataire, artisan, voisin …) ou d’un copropriétaire. Il peut également défendre les intérêts de la copropriété lorsqu’elle est assignée en justice.

Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.

Parties communes à l’origine du dommage

Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Il s’agit d’une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d’une faute de sa part.

Dans ce cas, il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l’immeuble.

Autres cas

Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l’égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :

• De ses fautes délictuelles dans la gestion et la conservation de l’immeuble
• Des personnes (salariés de la copropriété) qu’il a sous sa garde (concierge, gardien, employé d’immeuble)
• Des objets qu’il a sous sa garde
• Ou du dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction (par exemple, malfaçon).

Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l’immeuble.

Par exemple, il peut saisir le tribunal à l’encontre d’un tiers (fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l’exécution d’un contrat (absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l’encontre d’un copropriétaire en cas de trouble anormal du voisinage ou de charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires est obligé d’agir par l’intermédiaire de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.

Action en justice par l’intermédiaire du syndic

Le syndicat des copropriétaires est représenté en justice par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d’abord être autorisé par l’assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal.

Le syndic ne peut pas agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Cette autorisation doit mentionner :

• L’objet de la demande en justice (par exemple, une action pour demander le remboursement d’une facture)
• Les personnes visées
• Et la nature de l’action (par exemple, une action en référé).

Quelle que soit la nature ou l’objet de la demande en justice, l’autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l’article 24).

Il existe plusieurs cas pour lesquels l’autorisation préalable de l’assemblée générale ne sera pas nécessaire.

Il s’agit :

• Des actions en recouvrement des charges dues par les copropriétaires
• Des actions en recouvrement d’une créance du syndicat des copropriétaires
• Des voies d’exécution forcée (saisie mobilière, saisie des rémunérations, saisie-attribution), à l’exception de la saisie immobilière
• Des mesures conservatoires (par exemple, la demande de saisie conservatoire d’une somme d’argent)
• De l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques
• Des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés (par exemple, une demande d’expertise judiciaire)
• Des actions judiciaires dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est défendeur
• De la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire dans le cas d’une copropriété en difficulté.

L’absence d’autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre irrecevable la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d’irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l’initiative du syndic au cours d’une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision.

Action en justice par l’intermédiaire du président du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l’intermédiaire du président du conseil syndical, en cas de carence ou d’inaction du syndic.

Sur autorisation expresse de l’assemblée générale qu’il aura lui-même convoqué, le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d’obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires disparait dans 3 cas :

• Par décision unanime de tous les copropriétaires de mettre fin à l’état de copropriété de l’immeuble. Cette hypothèse concerne les immeubles composés de plusieurs bâtiments et pour lesquels la division en propriété séparée est possible, c’est-à-dire lorsqu’un ou plusieurs bâtiments appartiennent à un seul copropriétaire. Ce ou ces bâtiments seront retirés du syndicat des copropriétaires pour former une propriété individuelle. Cette division en bâtiments autonomes peut également être imposé par le juge, sur demande de l‘administrateur provisoire, dans le cas des copropriétés en difficultés.

• Par disparition totale de l’immeuble dans l’hypothèse d’une destruction matérielle du bâtiment (effondrement, incendie, explosion, inondation, ruine par vétusté) et à la condition que les copropriétaires décident de ne pas reconstruire l’immeuble en assemblée générale

• Par la réunion de tous les lots dans les mains d’un seul propriétaire. Il y a alors une reconstruction d’une propriété privative unifiée. Cette situation résulte de l’acquisition de tous les lots par une même personne physique ou morale, d’un apport en société de l’ensemble des lots de l’immeuble ou de l’expropriation de la totalité de l’immeuble pour cause d’utilité publique.